因財務審計機構涉嫌違規，魯商置業籌劃了逾兩年的定增申請于9月初被證監會中止。一業內人士告訴中國網財經記者，這對負債率極高的魯商置業來說可謂是雪上加霜。
資料顯示，2016年8月，魯商置業披露定增預案，公司計劃非公開發行股票數量不超過4.19億股，募集資金總額不超20億元，扣除發行費用后將全部投資于魯商藍岸麗舍A3、A4項目和魯商中心首府1C項目。
魯商置業曾表示，此次定增目的，除保障公司戰略布局實施外，還想改善公司財務結構，降低資產負債率水平。那么，20億元定增被中止是否會加劇公司資金緊張局面，上述擬投資項目是否繼續推進，中國網財經記者給魯商置業發去采訪函，但截至發稿未收到回復。
負債總額446億元
中國網財經記者梳理發現，自2008年借殼上市以來，魯商置業資產負債率一直處于較高水平。2009年至2017年，魯商置業資產負債率均在90%上下。
魯商置業借殼上市后資產負債率等部分財務數據一覽(制圖：中國網財經)
截至今年6月30日，魯商置業總負債445.74億元，與去年年底的407.74億相比增長38億元;資產負債率94.34%，在125家A股上市房企中居首位，與去年年底的93.96%相比小幅上升。其中預收款項148.54億元，扣除預收款項后的資產負債率為62.9%。
魯商置業的資產負債率為何居高不下?易居研究院研究員詹逸凡在接受采訪時表示，主要有兩個原因，一是在當初上市時，重組中資產負債較高，這導致其先天負債率較高;二是上市之后因為關聯交易過多，對營業收入和凈利潤產生影響。
為增加資金來源，魯商置業積極發債。公司8月8日披露的公告顯示，擬非公開發行不超過20億元公司債用來還債。不過，上述業內人士稱，能否發行成功其實是個未知數。據了解，由于債券違約頻發，很多機構已經開始全面排查風險，今年以來不少房企發債接連中止，“在此背景下，未來一段時間里不少上市房企或將面臨更為嚴峻的資金考驗。”該業內人士直言。
主營業務毛利率水平較低
半年報還顯示，魯商置業上半年實現營業收入22.77億元，同比增長0.17%;實現凈利潤4481.51萬元，同比增長15.91%，而去年同期營收及凈利潤增速分別為13.07%和17.9%。
事實上，魯商置業自2008年借殼上市以來，其凈利潤整體處于下降態勢。數據顯示，2009年至2017年，魯商置業凈利潤分別為4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.63億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元和1.05億。這也意味著，魯商置業上市9年凈利潤下降近八成。
此外，2018年魯商置業房地產業務毛利率為18.25%，其中山東省外毛利率僅9.38%，處于同行業較低水平。中信建投8月底發布的研報提到，魯商置業目前可售貨值中，哈爾濱占比最大，達35%。也就是說，如果按照上述省外毛利率，魯商置業在未來可售貨值中，省外項目毛利率還將拉低公司整體毛利率。
上述業內人士認為，魯商置業毛利率之所以較低，主要因為項目周期相對較長，及各類其他原因造成成本上升所導致的。但魯商置業認為，其所開發項目主要集中于三、四線城市，產品也以剛需住宅為主，所以造成毛利率偏低。
向養老地產方向轉型
負債高企、業績不佳的魯商置業，開始積極轉型，方向是養老市場。
2014年，魯商置業開始跟蹤研究養老地產，探索養老地產模式，希冀培育新的利潤增長點;2015年成立魯商福瑞達健康投資有限公司，正式拉開大健康產業布局;2017年3月，濟南福瑞達頤養中心開始試運營，同年8月老年大學開業運營;今年3月，控股下屬公司魯商福瑞達出資200萬設立濟南福瑞達護理院議案獲董事會通過。
不過，健康養老地產對魯商置業業績貢獻甚微。
半年報顯示，1-6月魯商置業養老服務收入222.68萬元，但運營成本為395.16萬元。魯商置業表示，公司對養老地產還處在探索階段，需要一定的市場培育期。但是可以預計的是，養老地產將是魯商置業轉型發展的一個主要方向。(記者 安平)
