近日，第一太平戴維斯在滬召開2023年上海二季度市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易投資市場、產(chǎn)業(yè)物流地產(chǎn)市場、住宅銷售和租賃市場進(jìn)行多維度的解讀和預(yù)測。

上海零售市場方面，第一太平戴維斯認(rèn)為，核心商圈引領(lǐng)市場復(fù)蘇，餐飲業(yè)態(tài)隨客流回升恢復(fù)拓店。

2023年1-5月，上海零售總額同比增長27.5%，批發(fā)零售業(yè)與住宿餐飲業(yè)分別累計同比上漲25.4%和55.5%。上海城區(qū)零售市場2023年上半年無新開業(yè)購物中心入市。但外環(huán)外錄得蟠龍?zhí)斓匦麻_業(yè)，以城市微度假定位，結(jié)合江南歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代商業(yè)和藝術(shù)。

(資料圖片)

全市購物中心空置率環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)至12.9%，結(jié)束連續(xù)五個季度上漲趨勢，較去年同期上漲3.0個百分點(diǎn)。其中核心商圈降幅較為明顯，環(huán)比下降1.1個百分點(diǎn)至11.1%，而非核心商圈購物中心空置率上漲0.2個百分點(diǎn)至13.3%。

全市購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.2%，為每平方米每天人民幣26.2元，較去年同期下降1.6%；其中核心商圈首層租金環(huán)比下降0.1%，非核心商圈環(huán)比下降0.2%，同比分別下降0.9%和1.8%。核心商圈內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目均有一定幅度的品牌調(diào)整與升級，近八成跟蹤項(xiàng)目空置率季度內(nèi)有所下降，并引進(jìn)眾多首店與新進(jìn)品牌，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商旗下項(xiàng)目展現(xiàn)出極強(qiáng)的運(yùn)營調(diào)整能力。

第二季度餐飲品牌隨客流回升拓店意愿有所改善，餐飲業(yè)正逐步走出此前低迷，多個細(xì)分餐飲業(yè)態(tài)新租面積均有顯著增長。休閑餐飲及精致餐飲等正餐類擴(kuò)張積極；與此同時酸奶及咖啡等細(xì)分品類競爭激烈，拓店積極。季度內(nèi)數(shù)個新進(jìn)的小眾香氛與配飾品牌均選擇標(biāo)桿項(xiàng)目開出中國首家門店，且一些新興品牌對非標(biāo)項(xiàng)目及街區(qū)商業(yè)亦展現(xiàn)濃厚興趣。

2023下半年，上海零售市場預(yù)計將迎來7個新項(xiàng)目共計69.3萬新增供應(yīng)，主要集中在真如、徐匯濱江、前灘等新興區(qū)域。

上海投資市場方面，第一太平戴維斯發(fā)現(xiàn)，境外投資者活躍度有所提升。2023年第二季度大宗交易活動明顯放緩。本季度共完成12筆大宗成交，合計成交金額達(dá)人民幣49.6億元，同比下降59%。2023年第二季度服務(wù)式公寓錄得5筆大宗交易，成交總額達(dá)16.3億元，首次成為交易總額最高的細(xì)分賽道。

二季度以來，境外投資者活躍度明顯有所提升，本季度近一半的交易有外資的參與，交易集中在生物醫(yī)藥及租賃公寓。

辦公資產(chǎn)價格在經(jīng)歷了理性調(diào)整后，上海甲級寫字樓收益率在2023年第二季度達(dá)到4.75%，且預(yù)計在未來幾個季度將進(jìn)一步上升，因在基本面疲軟的情況下，無法再融資迫使業(yè)主加速出售資產(chǎn)。

傳統(tǒng)工業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)新增供應(yīng)、需求疲軟及較低的收益率使得投資者開始尋求如生物醫(yī)藥、冷鏈等一些更為小眾的資產(chǎn)類型。

盡管整體收益率正在提升，投資者依舊謹(jǐn)慎，試圖尋求更高的收益率以保留足夠的安全緩沖以應(yīng)對未來市場的不確定性。

第一太平戴維斯認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)存在，上海作為全國經(jīng)濟(jì)總量最大的城市和最具活力的商業(yè)中心，對投資者依然充滿吸引力。市場上在出售物業(yè)增多，而買家數(shù)量仍然有限，多數(shù)資產(chǎn)類別的收益率將呈現(xiàn)上升趨勢。隨著賣方不得不滿足買方的要求，預(yù)計未來幾個季度將有更多的交易，這將有助于重置價格并縮小買賣雙方的預(yù)期差距。

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